Pflegehilfe für Senioren

Servicevertrag Betreutes Wohnen: Dienstleistungsvertrag für Betreutes Wohnen

Der Mieter kann den Servicevertrag in Ausnahmefällen zusätzlich zum Mietvertrag in einem separaten Servicevertrag kündigen. Der zusätzliche Servicevertrag sorgt für Sicherheit und Service. Wohnen im Seniorenwohnheim der AWO Soziale Dienste gGmbH.

BGH: Dienstleistungsvertrag mit Pachtvertrag für Betreutes Wohnen

Ein Pächter vermietete eine Ferienwohnung von einer Firma für betreutes Wohnen. Darüber hinaus hat sie einen Dienstleistungsvertrag mit einem dritten Unternehmen abgeschlossen. Gemäß dem Vertragsinhalt des Dienstleistungsvertrages beendet die Auflösung des Mietvertrags auch den Dienstleistungsvertrag. Zugleich war die Vermietung an die Voraussetzung geknüpft, dass der Mietvertrag auch vom Nutzer abgeschlossen wird; im Falle der Auflösung des Dienstleistungsvertrages war der Verpächter gemäß 565a Abs. 2 BGB berechtigt, den Mietvertrag zum nächsten möglichen Zeitpunkt zu beenden.

Nach der Unzufriedenheit der Bewohnerin mit den Leistungen hat sie den Dienstleistungsvertrag gekündigt. Ihr Hauswirt hat das Apartment abgesagt. Der Mieter zog nun seine Anzeige zurück, lehnte es aber ab, die vollen Nebenkosten zu bezahlen.

Betreute Wohnen: Ausschließlich mit Wartung

Betreibern von betreuten Wohnkomplexen steht es frei, den Vermietungsvertrag mit dem Abschluss und der Pflege eines zusätzlichen Betreuungsvertrages zu verknüpfen. Bei Unzufriedenheit des Mieters mit dem Dienst kann er den Dienstvertrag nicht ohne Verlust der Mietwohnung auflösen. Allerdings muss der Pächter keine mangelhafte Leistung in Kauf nehmen. Ist der Support so schlecht, dass der Auftrag nicht mehr sinnvoll ist, kann der Pächter den Servicevertrag in Ausnahmefällen gesondert auflösen.

Rechtswidrigkeit des Mietanschlusses

Fakten: Die G. Gesellschaft GmbH (nachfolgend „G.“ genannt) bietet betreutes Wohnen („Service-Wohnen“) in Mietwohnungen an. Der Antragsgegner hat eine solche Mietwohnung durch schriftliche Vereinbarung mit der G. vom 10. November 1998 gemietet und, wie im Pachtvertrag vereinbart, am 28. Juni 1999 einen Dienstleistungsvertrag mit der klagenden Partei abgeschlossen.

Der Kläger hat darin unter anderem die Aufrechterhaltung eines Rufbereitschaftsdienstes für Notfälle, Beratungs- und Informationsdienstleistungen sowie Tagungsangebote zugesagt. Der Angeklagte sollte eine monatliche Pauschale von 200 Mark erhalten. Der Servicevertrag sah auch vor:“…. Der Servicevertrag ist zusammen mit dem Wartungsvertrag die Grundlage für diese Zusammenarbeit….

Dieser Dienstleistungsvertrag gilt für die Laufzeit des gleichzeitig mit G. geschlossenen Mietvertrags für die oben erwähnte Wohnraum. Im Kündigungsfall erlischt der Dienstvertrag mit Ablauf des Mietvertrags mit G. für die vorgenannte Wohnung….“ Der Antragsgegner war mit der Leistung des Antragstellers nicht einverstanden und betrachtete die Kostenpauschale als zu hoch; er hat den Dienstleistungsvertrag mit dem Antragsteller gekündigt.

G. beendete sodann den Vertrag, der unter anderem folgendes vorsah: (1) Der Vertrag begann am 01.02.1999. Er wird auf unbegrenzte Zeit geschlossen…. In Sonderfällen kann er den Vertrag jedoch unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen in schriftlicher Form auflösen, wenn das berechtigte Interesse der Vermieterin eine Kündigung des Mietvertrages erforderlich macht.

Die Mieterin nimmt zur Kenntnis, dass der Eigentümer ein legitimes Recht darauf hat, dass die Ferienwohnung zum „Servicewohnen“ zur Verfuegung steht. Deshalb wird explizit festgelegt, dass das Pachtverhältnis an die nachfolgende Voraussetzung geknüpft ist, dass der Dienstleistungsvertrag zwischen dem Pächter und dem[Antragsteller] geschlossen wird. Diese Servicevereinbarung und ihre Fortsetzung sind integraler Teil dieser Vereinbarung.

Wenn dieses Dienstverhältnis aus welchem Grund auch immer nicht begründet wird, kann der Leasinggeber das Dienstverhältnis gemäß 565a Abs. 2 BGB unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen im Umfang seiner betrieblichen Erfordernisse zur Gewährleistung des Fortbestandes der „Dienstwohnung“ in diesem Baukomplex zum frühestmöglichen Zeitpunkt auflösen. Die Existenz des Mietvertrages wird vom Leasingnehmer anerkennt.

„Der Angeklagte hat dann die Beendigung des Dienstvertrages „aufgehoben“; das Pachtverhältnis mit G. wurde beibehalten. Der Antragsgegner weigerte sich ab Jänner 2002, dem Kläger die Servicepauschale zunächst in voller Höhe zu zahlen; später zahlte er statt der im Dienstleistungsvertrag festgelegten 200 DEM (= 102,26 EUR) pro angefangenen Monatsgebühr 45 EUR. Der Kläger fordert mit der Klageschrift den – unbestrittenen – Verzug in Hoehe von EUR 2.728,28 zuzüglich Verzugszinsen.

Die Angeklagte setzt mit der vom Oberlandesgericht genehmigten Berufung ihren Antrag auf Abweisung der Klageschrift fort. Die von den Vertragsparteien abgeschlossenen Dienstleistungsverträge waren durch die Mitteilung der Angeklagten nicht aufgelöst worden. Der Angeklagte konnte den Dienstleistungsvertrag nicht auflösen. Die zwischen der Angeklagten und G. zum Zweck des betreuten Wohnens abgeschlossenen Mietverträge und der zwischen den Vertragsparteien abgeschlossene Dienstleistungsvertrag waren als ein einheitlicher Rechtsverkehr aufzulösen.

Der Angeklagte konnte sich auch nicht darauf berufen, dass G. auf die Beendigung des Dienstleistungsvertrages mit der Beendigung des Mietverhältnisses reagierte. Der Angeklagte hatte die Beendigung des Dienstvertrages „zurückgezogen“. In den Miet- und Dienstleistungsverträgen hatten sich die Gesellschafter mindestens abschließend auf die Fortführung der entsprechenden Rechtsbeziehungen durch die tatsächliche Fortführung der Miet- und Dienstleistungsverträge einig.

Der Kläger kann aufgrund des Dienstleistungsvertrages die Bezahlung der ausstehenden pauschalen Nebenkosten (EUR 2.728,28) zuzüglich Verzugszinsen vom Antragsgegner einfordern. Der Dienstleistungsvertrag ist nicht ungültig, weil er gegen die gute Sitte verstößt ( 138 Abs. à l BGB). a) Juristisch fragwürdig kann nur sein, dass der Miet- und Dienstleistungsvertrag miteinander „verknüpft“ sind:

Die – der Beklagte in dem vorgeschriebenen Mietkaufvertrag ( “ 7 Abs. 1 S. 1 des Mietvertrages) – Dienstleistungsvertrag mit dem Kläger soll „für die Laufzeit des…. bei Abschluss des Pachtvertrages …. Im Kündigungsfall endet der Dienstleistungsvertrag „mit Ablauf des Mietvertrags mit G.“ (Nr. 5 des Dienstleistungsvertrags).

Umgekehrt heißt es im Vertrag, dass „das Mietungsverhältnis von der Pflege dieses Dienstleistungsverhältnisses abhängt“ ( 7 Abs. 1 S. 2 des Mietvertrages). Die Mietvereinbarung steht unter der „Bedingung, dass der Dienstleistungsvertrag zwischen dem Leasingnehmer und[dem Kläger] geschlossen wird“ ( 4 Abs. 2 S. 4 des Mietvertrags); der „Dienstleistungsvertrag und seine Fortsetzung“ sind ein „konstitutiver Bestandteil“ des Mietvertrags (§ 4 Abs. 2 S. 5 des Mietvertrags).

Im Falle der Beendigung des Dienstleistungsverhältnisses ist der Vermieter G. gemäß 565a Abs. 2 BGB (alte Fassung) ( 4 Abs. 2 S. 6 des Mietvertrages) zur Kündigung des Mietverhältnisses (unter bestimmten anderen Voraussetzungen) ermächtigt. a) Diese Anbindung des Mietvertrags an die Fortsetzung des Dienstleistungsvertrages hatte zur Konsequenz, dass sich der Antragsgegner nur mit Einwilligung von G. von dem mit dem Kläger abgeschlossenen Dienstleistungsvertrag – wahrscheinlich nur in Ausnahmefällen – trennen konnte und den Vertrag mit G. ohne Dienstleistungsvertrag oder durch einen neuen Dienstleistungsvertrag mit einem anderen Dienstleister aufrechterhalten konnte.

Durch die Beschränkung des Kündigungsrechts wurde der Angeklagte jedoch nicht unzumutbar benachteiligt (vgl. LG Kiel WuM 2003, 572, 573; a. A. Wiek in Hannemann/Wiek, Handbuch des Mietrechts Nr. 1. Aufl. 2003 S. 1246). aa) Das Urteil des Gerichts G. Das von der Angeklagten gebotene und angenommene Betreute Wohnen („Betreutes Wohnen“) war von Anfang an darauf gerichtet, Mietende mit gesundheitlichen und altersbedingten Beeinträchtigungen durch ein vertragsfertiges Drittunternehmen zu unterstützen (vgl. hierzu die Begründung des Mietvertrages).

Eine bestimmte Gesellschaft, der Antragsteller, sollte die für das begleitete Wohnen notwendigen grundlegenden Dienstleistungen erbringen, und die Pächter sollten verpflichtet sein, sich für die gesamte Mietdauer an diese Gesellschaft gebunden zu halten. Die“ Kopplung“ von Miet- und Dienstleistungsvertrag dient dem Interessen des Dienstleisters und des Eigentümers an einer sicheren Berechnung des Angebots an betreutem Wohnen (vgl. dazu auch: Thie er NZM 2003, 264, 266); sie liegt aber auch im Sinne der älteren Bewohner Innen an einer sicheren Versorgungssicherheit.

Wären sie überhaupt unilateral auf den Servicevertrag verzichtet oder hätten sie möglicherweise mehrmals die Basisdienste anbieten können, wäre ihre ständige Grundversorgung wenigstens bedroht gewesen. Der Begriff des“ Betreutes Wohnen“ basierte jedoch genau auf dem Miet- und (Grund-)Betreuungsangebot. bb) Durch die Verknüpfung des Dienstleistungsvertrages mit dem Mietverhältnis werden den Mietern ihre Rechte im Hinblick auf das Risiko einer mangelhaften Erfüllung des Dienstleistungsvertrages nicht vorenthalten.

Obwohl ihnen die Kündigungsmöglichkeit des Dienstleistungsvertrages ( 620, 621 BGB) dadurch fast völlig versagt wird, dass der Dienstleistungsvertrag in der Praxis erst mit der Auflösung des Mietvertrags (Nr. 5 des Dienstleistungsvertrages) ausläuft. Es steht den Mietenden jedoch frei, den Dienstleistungsvertrag fristlos zu kündigen, wenn ihnen nur die Fortführung des Dienstleistungsvertrages, auch unter Beachtung der Belastbarkeit des Gesamtkonzeptes, unzumutbar ist (§ 626 BGB).

Werden die im Servicevertrag zugesagten Dienstleistungen nicht ordentlich ausgeführt, haben die Mieter auch Rechte aus dem Servicevertrag. Das ( „formelle“) vertragliche Bekenntnis des Dienstleistungsvertrages zum Fortbestehen des Mietvertrags und vice versa verstösst nicht gegen § 138 BGB. Außerdem wäre sie nicht als ungeeignet im Sinn von 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (in Verbindung mit 229 Abs. 5 S. 2 EGBGB) zu erachten.

Der Servicevertrag wurde nicht durch Beendigung aufgelöst. Obwohl der Angeklagte den Dienstvertrag auflöst. Jedoch haben die Vertragsparteien die Auswirkungen der Beendigung wiederrufen. Der Angeklagte „kündigte“ die Beendigung des Dienstleistungsvertrages; er kündigte den mit einem anderen Dienstleister abgeschlossenen Dienstleistungsvertrag und akzeptierte – wenn auch nur mit der Bezahlung einer „ermäßigten“ Dienstleistungspauschale – weiterhin die Gewährung der Grundversorgung durch den Kläger.

Sie hat nach eigenen Angaben den Vertrag mit dem Kläger wieder aufgenommen oder weiterführen lassen. In Absprache mit G. bleibt der Angeklagte in der Ferienwohnung und bezahlt offensichtlich weiterhin die Miete. In dieser Situation war der Schluss des Berufungsgerichtes, dass die Parteien der – ununterbrochenen – Fortführung der jeweiligen abgeschlossenen VertrÃ?ge wenigstens implizit zugestimmt hatten, nicht rechtlich fehlerhaft, sondern offensichtlich.

Categories
Betreutes Wohnen zu Hause

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.